Lois et réglementations
Protection des acheteurs et du voisinage
Il existe une loi applicable qui permet de statuer sur un problème de mérules dans un cadre plus général de protection du bois. La tendance va cependant vers un encadrement juridique plus clair depuis quelques années. En effet, certaines régions de France ont pris des arrêtés afin de délimiter des zones à risques et de protéger les futurs acheteurs de biens immobiliers. La jurisprudence vient compléter le tableau des possibilités pour permettre aux juges des tribunaux civiles de trancher plus facilement certains conflits en rapport avec ce champignon des bâtiments.
De plus, la protection de l'environnement est au cœur des débats puisqu'est rendu obligatoire la déclaration en Mairie d'une infestation ou d'une attaque de mérule dans certaines communes. Cela a pour but d'informer les administrés et de leur permettre d'intervenir en prévention sur leur habitat pour éviter que la mérule n'investisse tout un village.
La loi du 24 mars 2014 pour l’accès au logement et un urbanisme rénové, dite loi ALUR, instaure un dispositif pour lutter contre le développement de la mérule dans l’habitat. Ces dispositions sont insérées aux articles L 133.7 à L 133.9 du Code de la construction et de l’habitation.
Ce dispositif impose donc :
- l’obligation de déclaration en mairie des immeubles bâtis infestés par la mérule,
- la délimitation, au niveau départemental, des zones de présence d’un risque de mérule,
- des obligations de diagnostic et d'information en cas de vente, dans les zones délimitées par arrêté préfectoral.
Il faut donc que l'habitat soit situé dans une zone connue comme potentiellement « à risque » pour qu'il y ait une obligation d'investigation sur le bien à vendre. Pour autant, être située dans une zone libre ne permet pas de se prémunir contre les risques d'une attaque passée, future ou présente de mérule quand on connaît le mode de développement de ce champignon ravageur de maison.
Le cadre des arrêtés contre la mérule
Actuellement seul quelques départements ou régions ont pris la décision d'encadrer par des textes à pouvoir juridictionnel certaines zones susceptibles d’héberger des familles de mérules. C'est notamment le cas, entre autres :
- du Finistère avec 6 communes,
- du Rhône pour la seule ville de Lyon,
- des deux-sèvres avec 7 communes,
- la Somme avec 17 communes,
- La seine-maritime avec la seule commune de Yvetot,
- etc.
La cartographie des arrêtés se complète régulièrement à mesure que de nouveaux cas de champignons sont répertoriés et il y a rare de région en France qui ne soit pas touchée par la mérule. Les tribunaux français reçoivent ainsi de plus en plus de dossier de plainte en rapport avec la mérule.
La jurisprudence annule une vente
Même si l’Assemblée nationale traîne à définir des zones réglementaires relatives à la mérule, ce champignon est considéré, par les juges, comme une réelle menace. Ainsi, un cas de procédure judiciaire se solde par une annulation de vente.
Les faits : « un propriétaire avait fait intervenir un prestataire afin d’éradiquer le champignon mérule sur son bien immobilier. Dans son rapport, le prestataire avait recommandé l’intervention d’un diagnostiqueur afin de vérifier les raisons de ce développement mentionnant que le seul traitement fongicide ne suffirait pas à éradiquer l’infestation. Le propriétaire, lors de la vente de son bien, n’a pas informé l’acquéreur du traitement réalisé tout comme de l’absence de travaux supplémentaires afin d’éradiquer le champignon. »
Au vu de ces éléments il a été tenu responsable et la vente de son immeuble a été annulé pour réticence dolosive.
Le propriétaire est donc tenu de rembourser le montant de la vente + les frais liés à l’achat + des dommages et intérêts dus au préjudice moral au bénéfice des acquéreurs.
En effet, ce manque d’information lors de la vente est imputable au propriétaire.
L’article L133-9, rend l’information obligatoire à produire, dans le cadre d’une vente sur la présence de mérules.
En d'autres termes, même si aucun arrêté n’a été pris dans votre secteur de vente, il est conseillé d’informer le nouveau propriétaire, de la présence de mérules passée ou présente. C'est aussi au travers de la jurisprudence que les juges peuvent désormais trancher les litiges et reconnaître la bonne foi des parties. Le traitement et la prévention contre les mérules vous permettront de dormir sur vos deux oreilles et de vendre votre bien sans risque d'une annulation pouvant être lourde de conséquences.
